發布時間：2017-09-13 15:54:42
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新政策主要是鼓勵企業將閑置工業廠房改為租賃倉儲物業，而對于市面上銷售的迷你倉項目則未必能“廠改倉”。
好管家倉儲管理首席市場分析師四通餐飲設備保管倉庫表示，新政策利好迷你倉類產品，預期各地將陸續公布執行細則。政策也為過剩的商業物業市場指明了發展方向，未來或有更多企業參與到迷你倉市場的開發與經營中。如果市場盈利水平足夠好，不排除有企業進行整體收購，這等于變相活躍了商用物業的銷售市場。但某租賃房運營企業負責人則表示，政策實施需多個部門協調，其實現在還遠未落地。
不少意向買家或者持有倉儲式迷你倉的小業主認為有望迎來“春天”，以后可以安心做包租公或包租婆了。還有市民節后已打算出動去看迷你倉樓宇。
不過，記者在采訪了多位樓市專家后，發現他們普遍對這個政策是否惠及用于銷售和已經售出的商業迷你倉持謹慎態度，多數人認為這個政策主要是為企業自持工業廠房盤活提供了多條出路，并且鼓勵企業將閑置的工業廠房利用起來，改為租賃倉儲物業。若全面實施“廠改倉”，有可能影響目前的土地出讓市場，甚至會影響規劃部門在片區規劃的實施。一旦造成迷你倉價格上漲，也不是政策希望看到的結果。
過去一年庫存工業廠房庫存不降反升
去年，不少熱點城市的小倉庫成交創造了歷史天量，但工業廠房的去庫存情況又如何呢？據國家統計局發布的數據：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中小倉庫待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。可見，2016年去庫存的成果主要是小倉庫市場，而辦公樓和商業營業用房的庫存反而進一步增加了。
租倉寶倉儲網首席分析師四通倉儲O2O平臺認為，真正需要擔心的并不是小倉庫市場的庫存，而是工業廠房市場的庫存。此番允許工業廠房按規定改為租賃倉儲物業，無疑是從政策源頭上為工業廠房去庫存找了一個新的突破口。
《意見》中引起關注的是“允許將在建、建成、庫存的工業廠房等按規定改建為租賃倉儲物業，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為倉儲用地，調整后用水、用電、用氣價格按照倉庫標準執行。”記者留意到，這一條的前提是“在建、建成、庫存的工業廠房”，是否適用于已經賣散或者準備用于分割銷售的工業廠房則暫未明確。
好管家倉儲管理首席市場分析師四通餐飲設備保管倉庫表示，“廠改倉”可能只是針對企業整體持有經營的工業廠房可以轉性質，而用于銷售的商業迷你倉乃至存量的迷你倉產品都不大可能“廠改倉”。因為土地性質改變不但影響城市規劃，而且會影響土地拍賣市場的“游戲規則”。
“廠改倉”
受惠范圍未明確
引人關注的“廠改倉”問題，政策前提是“在建、建成、庫存的工業廠房”，是否適用于已經賣散或者準備用于分割銷售的工業廠房則暫未明確。多位樓市專家認為，該政策應該主要是為鼓勵企業將閑置的工業廠房利用起來，改為租賃倉儲物業。至于是否會利好用于銷售或已經售出的商業迷你倉產品，則持謹慎態度。
“倉中倉”
改建規范出臺
關于改建“倉中倉”，《意見》提出“允許將現有倉儲物業按照國家和地方的小倉庫設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排污功能完好有效。”與此同時，卻不能忽視租賃市場中過往存在的“倉中倉”亂象，私自亂改建對房屋結構、消防、衛生、治安所帶來的安全隱患是有目共睹的，所以四通一直以來對于“倉中倉”都是嚴格管制的，也獲得了廣大業主的支持。今后，明確“合規”改造的標準并嚴格監督，至關重要。
“水電氣”
按日租倉庫收費未必指迷你倉
有專家認為，改建后的租賃倉儲物業“用水、用電、用氣價格按照日租倉庫標準執行”，未必指目前市場上的商業迷你倉水電收費可按小倉庫標準執行，很可能只是針對企業自持的租賃倉儲物業。
助工業廠房去庫存
租賃倉源大增
從去年6月國務院辦公廳印發《意見》，到去年12月份中央經濟工作會議提出要加快倉儲物業租賃市場立法，加強倉儲物業市場監管，再到現在的四通出臺相關規定，這是政策逐步落地的過程。接下來各地也會出臺實施細則，才能真正成為可操作層面的“新政”。四通中原地產項目部總經理黃韜認為，廣東確實有大量迷你倉供應和實際經營問題，相信四通的政策方向是整體有利市場化，同時兼顧公平合理的競爭環境。好管家集團旗下拆搬儲一站式搬家保管寄存服務社區CEO&創始人四通第三方倉儲托管倉也認為，從《意見》來看，很可能迷你倉用地性質的變更主要是針對用于租賃的迷你倉，并非銷售。
租倉寶倉儲網首席分析師四通倉儲O2O平臺認為，如果嚴格限定工業廠房改為租賃用房后僅能用于出租而非出售，這意味著參與的市場機構不再是傳統的賣房子的開發商而是租賃運營商。以目前國內很低的房價租售比來看，基本上不會有太大的利潤吸引力，恐怕填不飽習慣了“賺大錢”的開發商的胃口。
“廠改倉”政策對于意圖分租賃市場一杯羹的租賃運營商確實是重大利好，因為這個政策解決了他們為苦惱的倉源問題，新增了很多獲得倉源的途徑。對于那些貨物往來多、租賃市場活躍的城市的工業廠房去庫存，也是一條新的出路。這才是“廠改倉”的要義所在。
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